Casa Marina : Le mall de trop ?

Annoncé pour le début d’année, Casa Marina Shopping Center n’a toujours pas ouvert ses portes. Le signe de la fragilité d’un secteur en pleine effervescence ?

Les trois grands blocs situee entre les nouveaux immeubles de commerce et d'habitation et la Sqala, le long du boulevard Sidi Mohammed Ben Abdellah / Ph. Julie Chaudier - Yabiladi.com

La commercialisation de ses 42 000m² de locaux commerciaux a été lancée tout début 2016 et son ouverture annoncée pour le premier trimestre 2017. Casa Marina Shopping Center, le centre commercial de la nouvelle marina de Casablanca, construit par Bymaro, filiale de Bouygues, et géré par Sonae Sierra pour Marjane (ONA) et Foncière Chellah (CDG) n’est toujours pas fini. Loin s’en faut. Si le gros œuvre semble achevé, les parements de la façade n’ont pas encore été posés et plusieurs vitres manquent encore à la verrière intérieure. Surtout, les travaux semblent à l’arrêt en ce mois de Ramadan.

Blocage institutionnel ou problème de commercialisation ? «Casa Marina, sera la troisième infrastructure installée sur l’axe côtier après le Morocco Mall et AnfaPlace, à seulement quelques minutes en voiture des deux premiers. Cela pourrait générer d’éventuelles difficultés de commercialisation», relève Charles-Alexandre Nivaux, responsable du nouveau département immobilier commercial pour Carre Immobilier. A quelques kilomètres au nord-est viendra s’ajouter encore le Zenata Shopping Center, l’un des neuf centres commerciaux gérés par le Portugais. A Rabat, le phénomène se répète. Les promoteurs Aksal - Morocco Mall - et Marita - Green Mall - ont annoncé la construction de deux malls exactement dans la même zone : la vallée du Bouregreg.

Des mall comme des champignons

«Au Maroc, en raison du pouvoir d’achat réduit, la taille des zones de chalandises [zone de clientèle sur laquelle un commerce peut tabler, ndlr] sont pourtant bien plus grandes que celles que l’on évalue en Europe», rappelle pourtant Aymric Tardivo. Spécialiste du retail, il a accompagné l’enseigne espagnole Shana dans son implantation au Maroc. Pis, parce que les principales marques européennes sont déjà toutes présentes au Maroc, il y a «peu de nouvelles enseignes dans chaque nouveau mall, constate Malick El Harim, directeur général du Megamall à Rabat. On est en train d’implanter des photocopies du Morocco Mall sans même chercher à adapter le modèle à leur zone de chalandise.»

Déjà, en janvier 2017, le nouveau propriétaire d’AnfaPlace, la holding sud-africaine Mara Delta, a annoncé un investissement de 230 millions de dirhams pour réaménager le mall et en chargeant la société AMS Morocco de l’adapter à sa cible de clientèle : les femmes de plus de 30 ans. «Nous avons acheté le centre auprès de son développeur dont le souci était de remplir le mall pour mieux le vendre sans se soucier de sa pérennité [indépendamment de la cohérence globale de l’achalandage, ndlr], ce qui présente quelques difficultés, d’autant plus que la règlementation ne permet pas de changer facilement les locataires », a déclaré Bronwyn Anne Corbett, PDG du fonds d’investissement Mara Delta, à Medias24, en janvier 2017.

La construction d’un mall demande en effet des investissements colossaux qu’il faut en principe plusieurs années pour rentabiliser - entre 10 et 20 ans pour un investissement de 200 millions de dirhams - sauf à choisir de le vendre rapidement comme Inveravante l’a fait avec AnfaPlace. Pour accélérer le processus, les promoteurs immobiliers ont tendance à être trop «gourmands», selon Charles Alexandre Nivaux.

«Ils proposent des conditions locatives élevées pour le marché pour rentabiliser rapidement leur investissement. Quand les contraintes de rentabilité des enseignes ne recadrent pas les ardeurs des bailleurs, cette logique pousse à l’installation de magasins de moyen gamme or ils correspondent à un certain type de population qui n’est pas majoritaire au Maroc.»

Du haut de gamme au mid/mass market

Si le niveau de vie au Maroc a presque doublé entre 2001 et 2014, selon le HCP, il n’est encore que de 1325 DH* par mois en 2014. Dès lors, le marché des grands centres commerciaux qui continue à croître rapidement pourrait connaître des corrections. «Les centres commerciaux au Maroc avaient un mix produits plutôt haut de gamme. Cette tendance semble changer avec l’implantation d’enseignes mid/mass market de LC Waikiki, Defacto ou encore Tati», souligne Tarik El Harraqui, directeur marche de capitaux et conseil pour CBRE Maroc, cabinet de gestion de l’immobilier commercial dans un entretien accorde à la Vie Eco.

«Les retails parcs pourraient se développer : [sorte zone commerciale, ndlr, avec] quelques enseignes à bas prix sur des grandes surface qui pourront compenser leur faible marge par du volume. Cette offre à plus bas prix, s’adressera à un plus grand nombre de consommateurs. Une autre option serait le développement de malls qui accueilleraient des enseignes plus populaires», estime Charles Alexandre Nivaux qui reste résolument optimiste sur la marge progression du secteur.

Note sur le niveau de vie*

Le niveau de vie par an par habitant est calculé par le HCP sur la base de l’enquête nationale sur la consommation des ménages, dont la dernière date de 2014. Il correspond au revenu moyen déclaré par ménage et divisé par le nombre de membres du ménage. Les Comptes nationaux donnent une autre information : le revenu annuel par tête d’habitant. Il est en principe calculé sur la base du Revenu National Brut - c’est-à-dire toute la richesse produite à l’intérieur du pays en une année - divisé par le nombre d’habitant.

Le 09 Juin 2017

SOURCE WEB Par Yabiladi