Tourisme et Immobilier 10 milliards d’invendus dans le haut standing

Les prix sur ce segment continuent à flamber en raison de la rareté du foncier Pas de plan d’aménagement, les grosses pointures fonctionnent à coup de dérogations Le moyen standing quasi inexistant Le segment du haut standing fait sur mesure pour attirer les acquéreurs étrangers, a jadis généré des recettes en devises plus importantes que le tourisme. Il doit bénéficier de promotion et des allégements fiscaux à l’instar de tout secteur destiné à l’export, demande l’ALPI (association des lotisseurs et promoteurs immobiliers) de Marrakech DES stocks d’invendus d’une valeur de 10 milliards de DH. Ce sont les estimations du parc dans les résidences de luxe à Marrakech et environs. Un manque à gagner pour les promoteurs, mais aussi pour l’Etat. Ce segment fait sur mesure pour attirer les acquéreurs étrangers, a jadis généré des recettes en devises plus importantes que le tourisme. Il doit bénéficier de promotion et des allégements fiscaux à l’instar de tout secteur destiné à l’export, demande l’ALPI (association des lotisseurs et promoteurs immobiliers) de Marrakech. Pour rappel, la ville ocre s’était transformée à partir des années 2006 en une sorte de casino à ciel ouvert. La clientèle internationale qui a fait la réputation de la ville venait essentiellement pour la quête de plus-values à court terme. C’est elle qui animait le marché et avait fini, par effet de contagion, à propulser le prix du mètre carré d’autres segments au plus haut. Avec la crise de 2008, la demande a baissé sur tous les types de produits, particulièrement le luxe et le haut standing. Pour continuer à vendre, certains promoteurs ont fait le choix d’adapter leurs produits à la clientèle marocaine, en modifiant la surface, le concept, les prix. Certains s’en sont bien sortis d’autres, non. D’où ce nombre d’invendus. Mais, l’inertie dans l’immobilier ne touche pas uniquement le haut standing, impacté par la crise européenne. Le moyen standing, lui aussi connaît des perturbations, mais d’un autre genre. La rareté et la cherté du foncier font que dans la ville de Marrakech, il n’y a plus de logements intermédiaires entre le social et le haut standing. Il y a un manque au niveau de cette offre, vu la forte demande marocaine. Plusieurs ménages moyens vivent dans les logements en location ou en cohabitation parce qu’ils ne trouvent pas d’offre adéquate. Pis encore, certains se tournent vers l’habitat social alors qu’il n’est pas fait pour ce type de famille. Alors que les estimations de la demande en logements neufs, (tous segments confondus) dépassent les 20.000 unités par an, les promoteurs se détournent du segment moyen standing, capable d’attirer au moins la moitié des ménages de Marrakech. La production a même connu une chute drastique ces dernières années si on se réfère aux demandes d’autorisations déposées auprès du Conseil de la ville. C’est que la rareté du foncier a engendré une flambée des prix des terrains qui entrave l’émergence de projets immobiliers de moyen standing. Face à des prix fonciers très élevés, les promoteurs préfèrent en cas d’acquisition du foncier, construire sur des segments de prix très élevés (luxe et haut standing). «Si on reste dans cette situation, on va atteindre un dysfonctionnement entre l’offre et la demande», prévient Adel Bouhaja, président de l’ALPI de Marrakech. Pour les promoteurs, la solution est à trouver auprès de l’Etat. Il faut que celui-ci injecte du foncier urbanisé et encourage une mixité de projets et de segments, loin des ghettos. En matière d’urbanisme, Marrakech souffre d’une absence cruelle de planification. Depuis plus de 10 ans, la ville opère à coup de dérogations. Des dérogations auraient été octroyées à de gros promoteurs justement à cause de l’absence de ce plan d’aménagement. «Ce système pénalise la petite et moyenne promotion et c’est contre la réglementation sur la concurrence», dénonce Bouhaja. Ces dérogations sont également à l’origine de la naissance de nouveaux quartiers isolés, sans que leur développement social, culturel et économique ne soit pris en compte. L’essor du secteur de l’immobilier les a transformés en un vaste chantier d’études et d’expérimentations de nouvelles formules d’investissement immobilier et d’agencement urbain. «La rareté du foncier a induit des projets distants dont une nouvelle ville et des pôles urbains dans un rayon de 5 à 10, voire 20 km du centre-ville», confirme Abdelatif Ennahli, directeur de l’Agence urbaine. Le SDAU (schéma directeur d’aménagement urbain) de la ville de Marrakech, en préparation, précisera les zones urbanisables aussi bien au sein du périmètre urbain de la ville que dans les communes périphériques. Le marché pour la réalisation de ce schéma a été attribué en septembre dernier à Dongmyeong Engeneering, bureau d’étude de la Corée du Sud. Et l’agence urbaine attend seulement le feu vert de son administration de tutelle pour lancer l’étude. Les changements gouvernementaux ont quelques peu retardé la convention d’attribution, reconnait Ennahli. Aux yeux des promoteurs ces retards pénalisent le secteur qui a besoin d’un plan d’aménagement pour pouvoir évoluer. Autre anomalie pointée du doigt, les lenteurs administratives. Il s’agit particulièrement des délais d’instruction des dossiers. «Ces derniers traînent en moyenne huit mois dans plusieurs bureaux et ont besoin de 143 signatures. Ces lenteurs administratives peuvent aller jusqu’à créer des situations critiques», dénonce Bouhaja. Les promoteurs demandent donc une révision des procédures pour ne pas affaiblir davantage la profession avec un dispositif légal efficace et transparent aux niveaux national et régional afin de relancer le secteur. Le social marche très bien Du côté du logement social, le déficit accumulé dans ce type de segment a atteint 35.000. Déficit qui s’est alourdi de 4.000 habitations chaque année. L’Etat a dopé ce segment grâce à des incitations fiscales. Et c’est le seul qui continue à «bien marcher» pour l’heure avec un grand nombre de projets en cours. Pour rappel, 66 projets de logement dans cette catégorie devront combler ce déficit et augmenter l’offre pour la porter à un total de 40.598 unités. 13 programmes sont en chantier. Ils devront produire quelque 10.015 appartements. Par ailleurs, 21 projets ont été autorisés pour une offre de 12.693 logements. Les 32 autres programmes restant sont en cours d’autorisation. Ils comprennent 17.800 unités de logements. Dans ces programmes participent aussi bien l’aménageur public, Al Omrane, de grands groupes comme Chaabi, Adohha, Alliances…ainsi que des promoteurs de taille moyenne. SOURCE WEB Par L’Economiste