2011 sera l'année de la relance du logement social

Publié le : 09.01.2011 | 15h20 Interview : Ahmed Taoufiq Hejira, Ministre de l'Habitat, de l'Urbanisme et de l'Aménagement de l'Espace «90 minutes pour convaincre» Avec la nouvelle génération des logements sociaux à 250.000 DH, les réalisations du programme VSB..., le secteur affiche une très bonne santé. LE MATIN : Quel bilan peut-on faire du secteur de l'immobilier et comment expliquez-vous ce que l'on perçoit comme un essoufflement pour l'année 2010 qui a été «atone»? AHMED TAOUFIK HEJIRA : C'est une erreur de lire le bilan 2010 de manière isolée, car nous sommes dans une logique de moyen terme et dans un cycle de production. Il faut lire 2010 ou 2009 ou 2008 par rapport aux années qui précèdent et aux années qui suivent. Quand on décide de produire un logement, il faut compter sur un laps de temps de deux ou trois ans. Que représente dès lors le dernier cycle de production ? Malgré tous les dysfonctionnements et les contraintes, et en utilisant les indicateurs utilisés par les organismes internationaux, c'est une période d'expansion exceptionnelle dans l'histoire du Maroc. Je dis bien exceptionnelle depuis l'indépendance du Maroc et ce, grâce à l'impulsion de Sa Majesté le Roi qui s'est engagé et s'est investi personnellement dans cet immense et complexe chantier et ce, dans toutes les régions depuis 1999. Vous évoquez l'année 2010 comme une année « atone ». Il faut la remettre dans son contexte international. Août 2007, la crise américaine des subprimes a provoqué un séisme qui, par ondes successives, a touché l'immobilier, les banques, les assurances et toute la sphère réelle de l'économie. Il faut se rappeler la crise de confiance qui s'est déclenchée avec le lundi noir de Wall Street. Les crédits hypothécaires à risque, qui reposaient sur des taux variables, contractés par les ménages américains qui voulaient acheter leur maisons, n'ont pu être remboursés et on a assisté aux faillites d'établissements bancaires spécialisés et des banques qui ont eu des effets immédiats sur d'autres secteurs comme la chute des ventes d'automobiles, de la consommation en général, véritable moteur des économies. La crise de confiance a tout changé jusqu'aux comportements. Au Maroc, même si nous avons été relativement préservés étant déconnecté des réseaux boursiers mondiaux, nous avons senti cette onde de choc par le biais des transferts de nos MRE, par l'investissement direct étranger et les fluctuations des prix des matières premières. Les effets de la crise mondiale, largement répercutés par les médias, ont également touché les esprits et ont eu pour effet de changer les habitudes de consommation et d'achat. En 2009 et 2010, les ménages marocains ont préféré attendre pour voir comment le marché de l'immobilier allait évoluer. L'effet psychologique s'est répercuté sur le marché et nous avons assisté à son ralentissement. La demande étrangère, notamment sur le segment haut standing à Marrakech et Tanger, s'est fortement ralentie, les MRE ont reporté leurs achats et tout cela a eu un impact sur l'immobilier et sur les investissements. Il y a un adage qui dit que « l'investissement est craintif » et qu'il ne recherche que des environnements garantis. Nous n'avons pas au Maroc la culture du risque et force est de constater que nos investisseurs ne « s'aventurent » que dans des terrains stables et sûrs. Avec les effets de report, chacun attendant de voir plus clair, la demande s'est rétrécie, entraînant le ralentissement de l'offre, nous l'avons fortement ressenti avec la stagnation de la consommation du ciment qui jusque-là avait augmenté à deux chiffres. Sans parler de crise cardiaque du secteur de l'immobilier, comment s'est comporté ce secteur fortement touché ? En 2009, nous avons ressenti les débuts d'un infarctus : 60% de la demande nationale de l'immobilier se concentre dans le segment social. Si ce segment est en panne, tout l'équilibre du marché est atteint. Durant des mois, nous avons été constamment interpellés au Parlement, notamment pour la ville de Casablanca, où l'on ne trouvait plus de logement à moins de 600.000 DH. Fin 2009, alors que nous enregistrions une baisse de 30% de la production du logement social, Sa Majesté a donné ses Hautes instructions pour un nouveau dispositif de relance de l'habitat social qui tenait compte des défaillances et des contradictions de notre système. Le gouvernement a été interpellé pour lister tous les dysfonctionnements comme le noir, la spéculation, le glissement des attributions, le manque de qualité et de sécurité et pour y apporter des solutions. A partir de 2011, et avec nos 70.000 mises en chantier de production de logement social, nous aurons avec les nouveaux cahiers de charges qui lient l'Etat et les promoteurs immobiliers, une nouvelle génération de l'habitat social. Qu'est-ce qui a été réalisé dans ce segment de logement social et que va apporter le nouveau modèle ? Avec le concours de la Banque mondiale, nous avons inventorié les acquis de l'habitat social. Aujourd'hui, 180.000 ménages ont acquis un logement social. L'étude de la BM indique également que ce programme de logement social à 200.000 DH a atteint 70% de sa population cible. Aujourd'hui, le nouveau modèle s'est construit sur les acquis et les solutions aux dysfonctionnements avec des engagements du promoteur et du client. Désormais, le client qui fait l'acquisition d'un logement social doit habiter la ville où il souhaite acheter et il ne pourra acquérir qu'un seul logement qui ne pourra être vendu qu'après une période de 4 années. Il a également l'obligation de passer par le notaire qui est un auxiliaire des pouvoirs publics pour garantir la transparence. Le promoteur, de son côté, va profiter de l'exonération de la TVA par le biais du notaire. Le promoteur sera désormais dans l'obligation de tenir un cahier de chantier pour déterminer les responsabilités de chaque intervenant et de recourir à un bureau de contrôle technique. Il devra respecter une surface minimum de 50 m2 et les critères de développement durable : plantation d'arbres, leur entretien, préinstallation de chauffe-eau solaires…Bien évidemment tout cela sera contrôlé pour pouvoir bénéficier de l'exonération fiscale, mais ces conditions vont contribuer à enclencher plus de confiance auprès des clients. Cela augure pour 2011 d'une reprise du secteur de l'immobilier, on le voit déjà à travers les mises en chantier réalisés en 2009 et 2010 qui verront les livraisons des logements à 250.000 DH. Comment réagit le secteur bancaire qui semble plus frileux ? Nombre de promoteurs n'ont pas besoin de financements parce qu'il y a la VEFA. Le promoteur achète le terrain, fait les études, construit la première dalle et ouvre la commercialisation. Avec aujourd'hui l'engouement de la demande et les avances du client, le promoteur peut achever son projet. Nous avons, d'autre part, des entreprises marocaines de BTP qui ont acquis une maturité et un savoir-faire et qui sont très compétitives permettant ainsi d'atteindre une taille critique intéressante. Le programme «Villes sans bidonvilles» (VSB) a été lancé en 2004 pour éradiquer quelque 1000 bidonvilles dans 82 villes et communes urbaines avec un budget conséquent de 25 milliards de DH. Etes-vous d'accord avec le bilan du PARSHI dressé par l'UE? Que reste-t-il à faire, dans quelles villes et avec quel taux d'éradication ? En 2004, avec une population de 285.000 ménages habitant le bidonville, dont le tiers à Casablanca, le Maroc n'avait jamais dépassé la démolition de 5000 baraques. Aujourd'hui nous sommes dans une moyenne de 30 000 par an avec un pic en 2008 de 50.000 baraques. Reste que nous devons faire face à une autre réalité qui n'a pas toujours été anticipé : les périmètres urbains ont changé, des douars ruraux ont intégré les périmètres urbains, les familles se sont élargies avec plus de membres…Un ensemble de facteurs fait que si nous actualisons nos données de 2004, nous serions à 324.000 ménages de bidonvillois. Nous sommes actuellement à 70% de réalisation de programmes et de projets réalisés et dans ces 70%, 23.000 unités de relogements sont fin prêtes, nous en avons la répartition minutieuse par ville et par région. Reste que nombre de ménages contestent la répartition car entre-temps, comme je vous l'ai expliqué, la famille s'est agrandie, les enfants ont grandi, se sont mariés et veulent disposer à leur tour d'un appartement ! 30% restent effectivement, 15% sont en cours d'étude, et pour être tout à fait honnête, nous n'avons pas de visibilité pour le reste des 15% dont 24.000 ménages casablancais qui sont concernés parce que nous ne disposons pas de foncier. Aujourd'hui, seuls 97.000 ménages, au niveau national, ne sont pas concernés par des projets achevés ou en cours d'achèvement. Qu'en est-il des 500 hectares ouverts à l'urbanisation dans la métropole ? Nous avons eu un grand débat au Parlement et chacun a présenté son point de vue. Pour montrer la complexité des choses, on nous demandait de trouver du foncier urbanisable, pas cher et à Casablanca ! Et bien sûr tout le monde préfère les lots qui donnent la possibilité d'ouvrir des magasins et de faire un R plus 3 ! Avec l'appui et le soutien du wali de Casablanca, M. Halab, une solution a été trouvée et nous avons 500 hectares du domaine, d'Al Omrane et autres institutions qui sont en cours d'acquisition et qui seront mis à la disposition du programme VSB de Casablanca piloté par Idmaj Sakane, société casablancaise locale présidée par le wali, créée pour régler le problème des bidonvilles de Casablanca. Qui fait quoi dans la résorption des bidonvilles et pourquoi avoir choisi la date de 2012 ? En 2004, le gouvernement s'était adressé aux communes pour présenter le programme VSB : le financement et le foncier était offert, Al Omrane et l'Agence urbaine accompagnaient tout le processus… On demandait aux communes de veiller à l'accompagnement social et de faire en sorte qu'il n'y ait pas d'autres bidonvilles qui naissent et aux autorités de veiller à la coordination. La seule condition que nous demandions était d'avoir une date butoir ! Les engagements de travaux et de fin de travaux étaient une décision locale et tout cela est stipulé dans les conventions dûment signées entre l'Etat et les communes. Nous avons voulu donner du sens à ces engagements et la date de 2012 qui concernait Casablanca a été avancée. Dans le programme VSB, qu'est-ce qui a été réalisé et que reste-t-il à faire ? Nous avons aujourd'hui sur les 85 villes listées VSB, 42 sont aujourd'hui des villes sans bidonvilles. Sur les 43 qui restent, nous sommes dans certaines villes à 90, 95% de réalisation. A Tétouan par exemple, il nous reste 60 baraques à éradiquer, 500 baraques de militaires à Meknès, 30 baraques à Oujda, 400 à Tanger. En fait, nous avons 6 villes problématiques dû au déficit du foncier, au retard dans les autorisations, ou au manque d'adhésion de la population. Casablanca, qui représente le tiers des bidonvilles du Maroc, lesquels existent pour la plupart depuis 1910 et 1920. Il faut se rappeler que c'est dans les Carrières centrales que s'est développé le mouvement de la résistance ! Nous avons aussi comme espace urbain problématique, la conurbation de Rabat-Salé-Témara, Kénitra, ville d'attraction de l'exode qui s'est « enrichie » de plus de 2.500 ménages en peu de mois, Larache, Marrakech par l'effet de l'ouverture de la ville et Guercif dans l'Oriental qui dispose de quelques usines agroalimentaires et qui a attiré quelque 10.000 ménages de toute la région dans les bidonvilles de la périphérie. Sa Majesté le Roi a donné ses Hautes instructions pour accélérer le programme. Une commission tripartite, intérieure, finances et habitat a été constituée pour identifier les zones à risques, faire l'état des lieux et proposer toutes les solutions possibles pour mettre fin aux bidonvilles. C'est suite au travail en synergie de cette commission que la ville de Casablanca dispose de 502 hectares. Beaucoup de solutions commencent à émerger pour les autres villes. Vous avez évoqué les problèmes de ménages qui ne veulent pas être transférées dans des programmes fin prêts parce que, disent-elles, on n'a pas tenu compte de l'évolution des familles. Ce problème de recensement constitue une contrainte importante et peut devenir parfois, comme on l'a vu à Laâyoune, source de révolte. Quelle solution peut-on apporter ? Je voudrais dire que la liste des bénéficiaires est une opération qui est établie en toute transparence par tous les membres d'une commission…L'opérateur chargé de la réalisation du programme reçoit une liste officielle cachetée et dûment signée par le caïd, le gouverneur, Al Omrane, l'agence urbaine… Si cette liste est changée, ce sont les deniers de l'Etat qui sont touchésn, car l'Etat subventionne les ménages dans le besoin qui répondent à des conditions précises. Et le ministère de l'Habitat n'a pas le droit de s'immiscer dans les affaires de gestion locale ou de changer une quelconque liste ! Reste que le cas des familles composées avec les ménages des enfants est un véritable problème social qu'il faudra sans doute traiter en commission. Reste que ce secteur a créé un grand appel pour pouvoir bénéficier de subventions de l'Etat qui peuvent être évaluées par millions pour chaque baraque! On parle de 20% de baraques ouvertes et non habitées qui ne sont là que pour bénéficier de ces subventions, d'où des enquêtes de plus en plus minutieuses pour déterminer la part du vrai et du faux car tout cela a un coût. Vous étiez au Forum urbain mondial, qui s'est tenu à Rio de Janeiro, où vous avez visité des favelas restructurées in situ. En d'autres termes, on ne déménage pas les populations, on réaménage les bidonvilles en installant les services publics. Pourquoi ne pas choisir cette voie au Maroc ? La possibilité existe, on l'a fait dans certains quartiers, mais tout dépend de qui est propriétaire du foncier. Quand le foncier appartient aux habitants, on fait le remembrement, on reloge et tout se passe bien dans le cadre d'un foncier maîtrisé. Malheureusement, dans la plupart des bidonvilles, les habitants squattent le terrain qu'il faut rendre à son propriétaire… En début d'entretien, vous avez parlé de modèle du logement social marocain. N'est-ce pas présomptueux ? Non, ce modèle a été nominé et adopté par Cities Alliance et ONU-Habitat comme étant un projet-phare au niveau mondial. Déjà en 2005, ces institutions nous avaient demandé de présenter devant quelque 600 experts internationaux à Hanoi au Vietnam ce programme-phare qui s'appuie sur des spécificités locales. En 2010, dans le bilan de la décennie, Cities Alliance et ONU-Habitat vont féliciter le Maroc qui est placé au 2ème rang du Top 20 des pays œuvrant à la résorption des bidonvilles, après l'Indonésie. Le Maroc s'est vu d'autre part attribué à Shanghai par ONU-Habitat, le Prix d'honneur de l'habitat 2010 pour son engagement collectif en faveur de l'amélioration des conditions d'habitat des populations vulnérables vivant dans les villes. A travers ce prix, partagé avec cinq autres pays, se trouve récompensé le programme national « Villes sans bidonvilles » lancé en 2004 et dont le taux de réalisation est de 50% pour la période 2000-2010. L'attribution du prix a été annoncée par le secrétaire général des Nations unies à Sa Majesté le Roi lors du Sommet sur les Objectifs du millénaire pour le développent (OMD) qui s'est tenu à New York, donnant ainsi un caractère plus marqué aux interventions du Royaume en matière d'appui aux catégories sociales défavorisées et de réduction de la pauvreté, notamment à travers l'INDH. L'Union européenne a apporté au Maroc un appui technique et financier par le biais du Programme d'appui à la résorption de l'habitat insalubre (PARSHI) financé à hauteur de 90 M d'euros. C'est, il faut le préciser, un des premiers programmes d'appui budgétaire à une politique sectorielle avec le secteur de l'eau, conclu avec le gouvernement du Maroc et signé en décembre 2005. L'objectif spécifique du programme, comme cela a été précisé dans le rapport, était d'améliorer l'opérationnalité du programme Villes sans bidonvilles engagé sous l'égide du ministère de l'Habitat et de l'Urbanisme en 2004 et conçu initialement avec l'appui de la Banque mondiale. La convention de financement du PARSHI conditionnait 65% des 90 M d'euros d'aide budgétaire à une matrice de mesures et d'indicateurs de performance. Ces nouveaux axes de travail se fondent sur l'expertise et les acquis du Maroc en matière de politique de l'habitat et d'un volontarisme pour la réduction de la pauvreté. Leur développement ne peut que renforcer la visibilité des actions du Maroc à l'échelle internationale et mieux répondre aux défis d'une urbanisation croissante et d'une nécessaire inclusion urbaine. Je voudrais aussi rappeler que l'ONU-Habitat a proposé au Maroc d'organiser une conférence internationale des Top 20, c'est-à-dire des vingt pays qui ont agit sur la résorption des bidonvilles et la réalisation des OMD à fin 2011. Cette réunion, destinée à échanger sur les expériences des pays en matière d'amélioration des conditions de vie des populations vulnérables dans les villes, s'inscrit notamment dans le prolongement de l'attribution du Prix d'honneur pour l'habitat 2010. L'habitat social, et je voudrais le rappeler, c'est la préoccupation première des ménages qui sont déjà en butte à une série de préoccupations, chômage, pauvreté, exclusion. C'est une excellente transition M. le ministre pour rappeler l'échec du Maroc en matière de maîtrise d'ouvrage social, en d'autres termes de l'échec de l'accompagnement social ? Oui, il faut travailler dans ce sens. Nous sommes en train de lier l'INDH avec toute sa philosophie et le programme VSB car tout deux tentent, dans une logique intégrée, de lutter contre la pauvreté et améliorer les revenus des ménages. Cela demande de la synergie et de la convergence, cela demande de travailler ensemble sur un même territoire. Il faut une territorialisation du développement et cela passe par un changement de culture managériale qui fait appel à l'intelligence collective. C'est l'esprit même du discours royal du 20 Août dernier, qui appelait à la convergence territoriale qui est actuellement modélisée par certains présidents de régions comme Tétouan, Marrakech, Oujda…Aujourd'hui la convergence se fait sur la base d'une loi et de documents d'urbanisme pour faire des équipements publics, dispensaires, écoles, commissariats de police, foyers, décidés par les ministères dans le cadre du comité technique. Des conseils de région ou des institutions comme la CDG travaillent sur la convergence de projets. Mais il faut se rappeler que c'est la commune qui fait le plan d'aménagement mis en œuvre par le président de la commune. Le plan est affiché pendant un mois et chaque citoyen peut intervenir et suivre l'aménagement de la ville. Quand ce plan est publié au BO, il devient une loi et personne ne peut y toucher ! Quelle est votre relation actuelle avec Al Omrane ? En quelques mots. Il faut laisser le nouveau président et sa nouvelle équipe travailler et évoluer dans la sérénité et le calme avec ce magnifique pôle de compétences composé d'ingénieurs, d'architectes, de financiers, d'administrateurs et de techniciens qui forment le groupe Al Omrane. La nouvelle équipe hérite du premier établissement public en termes d'investissement, obligé de travailler dans la transversalité, notamment avec les walis, les gouverneurs, les collectivités locales et les administrations, un secteur profondément complexe en relation avec le social, l'économique, le politique et le culturel. Par contre, je demanderai aux «faux guides» de s'abstenir. Les faux guides sont ceux qu'on n'appelle pas, ils imposent leurs «services», parlent en mauvaise langue, trafiquent l'histoire ou qui l'inventent quand celle-ci n'existe pas. In fine, quelles sont ses missions et comment est-il rémunéré ? Al Omrane aujourd'hui a des missions claires : il réalise pour le compte de l'Etat (ministère de l'Habitat) le programme du gouvernement qui traduit les Hautes orientations royales, avec un financement total ou partiel du ministère (près de 2 milliards de DH par an). Il est spécialisé dans l'habitat social (projets de lutte contre l'habitat insalubre et logement social) et participe à la régulation du marché immobilier national avec une mission de complémentarité et non de conflit avec le secteur privé. Al Omrane est rémunéré par 7% de l'investissement public du ministère de l'Habitat qu'il gère (soit près de 140 MDH par an pour le fonctionnement du groupe : salaires des fonctionnaires, voitures, déplacement, loyers locaux…). Al Omrane peut réaliser son propre programme sur son foncier suivant les règles et procédures arrêtées par la tutelle et des programmes validés par son conseil de surveillance. La réforme du secteur public de l'habitat est toujours en cours. Le groupe a achevé les premiers chantiers de réformes, entreprend d'autres et devrait lancer de nouvelles réformes. Au vu de la priorité nationale donnée par Sa Majesté le Roi Mohammed VI à l'habitat social, le Maroc d'aujourd'hui et de demain a besoin d'un secteur public d'habitat fort, audacieux et immunisé. SOURCE WEB Par LE MATIN