RIPT ILVT Résidences immobilières de promotion touristique : les détails du nouveau cadre légal

Publié le : 25/10/2010

Le contrat entre propriétaire et société de gestion doit être au moins sur neuf ans.
Le propriétaire ne pourra pas disposer de son bien pour plus de 60 jours par an dont 15 durant la haute saison.
Des avantages fiscaux pour les sociétés de gestion mais pas les acquéreurs. 

Le ministère du tourisme et de l'artisanat vient de publier deux arrêtés qui déterminent les normes de classement des résidences immobilières de promotion touristique (RIPT) et les modalités de fonctionnement et de gestion. Ces deux arrêtés étaient attendus par les professionnels car ils viennent modifier et compléter la loi  61-00 portant statut des établissements touristiques ainsi que la loi sur l'immobilier locatif à vocation touristique (ILVT). Selon le président de la Fédération nationale de l'industrie hôtelière (FNIH), Ali Ghannam, ces deux textes vont permettre de clarifier et d'appliquer la loi sur les RIPT. Mais il déplore qu'aucune mesure spécifique n'ait été prise en faveur des futurs clients particuliers pour encourager l'acquisition de ce genre de logement. Il est vrai que le gouvernement, dans le cadre du projet de Loi de finances 2011, a étendu les avantages accordés aux hôtels à ces résidences. Il s’agit notamment de l'exonération totale durant 5 ans sur la part du chiffre d'affaires réalisée en devises et de 50% à partir de la sixième année

Mais ces avantages sont en fait accordés à la société gestionnaire et non à l'acquéreur, ce qui n'encourage pas les particuliers à acquérir des logements dans le cadre  de l'ILVT. De même, ceux qui possèdent des logements secondaires qu'ils louent de manière informelle, ne sont pas encouragés à rejoindre le cadre de l'ILVT puisqu'ils ne bénéficient d'aucune incitation fiscale. Mais, estime M Ghannam, «on finira par y arriver quand l'offre sera plus importante qu'elle ne l'est aujourd'hui»

S'agissant des normes de classement, les RIPT sont classées en trois catégories. Les normes requises sont plus ou moins calquées sur celles  de classement des hôtels, avec toutefois des exigences particulières pour ce qui est des parties communes (garage, jardin, piscine, restaurants, infirmerie, équipements de sécurité, etc.). A titre d'exemple, le nombre de places de parking doit être équivalent à 70% du nombre d'appartements dans le cas d'une résidence de 1ère catégorie, de 50% pour celles de 2e catégorie, alors que les résidences de 3e catégorie ne sont pas soumises à une telle obligation

Places au parking, piscine, personnel… tout est réglementé

Autre exemple : quand la résidence est équipée d'une piscine, il est obligatoire d'avoir un employé dédié exclusivement à son entretien, de même qu'il est obligatoire d'avoir un ou deux maîtres-nageurs permanents. La séparation entre le bassin principal et celui réservé aux enfants doit être très nette.

                      
On ne s'attardera pas sur la longue liste des critères de classements. En revanche, la question qui vient à l'esprit est de savoir comment s'y prendre avec les anciennes résidences dont les propriétaires voudraient qu'elles soient gérées dans ce nouveau cadre. Doivent-elles subir des transformations pour être aux normes, ou bénéficieront-elles de dérogations sous certaines conditions ? Pour l’instant, aucune indication n’a encore été fournie à ce sujet

Pour la société de gestion, l'arrêté exige que le représentant légal de celle-ci soit  titulaire d'un diplômé de l'enseignement supérieur en gestion ou d'un diplôme équivalent avec une expérience de deux ans en qualité de chef d'entreprise. Autrement, il doit  avoir occupé un poste de dirigeant d'une entreprise durant cinq ans au moins

Par ailleurs, le texte propose un modèle de contrat qui doit régir les relations entre le propriétaire de l'appartement et la société gestionnaire. Il exige que le contrat doit courir sur neuf années consécutives avec possibilité de renouvellement sur la même durée. Elle précise également la manière dont le loyer doit être réglé au propriétaire par la société gestionnaire. Ce loyer est composé d'une partie fixe et d'une partie variable en fonction du chiffre d'affaires convenu entre les deux contractants. La partie fixe doit être versée sur le compte en banque du propriétaire du logement selon les termes de l'accord qui doit préciser la périodicité (mensuellement ou suivant une autre périodicité fixée d'un commun accord entre les deux parties).

Quant à la redevance variable, elle doit être versée au propriétaire dans le mois qui suit la fin de l'année civile, c'est-à-dire le mois de janvier, après déduction des charges. On suppose que le loyer a été décomposé ainsi par le législateur pour assurer au propriétaire un revenu minimum et inciter le gestionnaire à bien gérer le bien. Enfin, les textes fixent les durées et conditions de jouissance des biens de la part de leurs propriétaires. Ainsi, les particuliers qui donnent leurs biens en gestion ont le droit d’en disposer pour leur propre usage pour une durée maximale de 60 jours par an, sachant que la durée d’utilisation durant la haute saison ne devra pas excéder 15 jours.

Source : web  La Vie Eco    Mohamed Moujahid